这家曾叫板许家印的地产商 是如何以半年亏损145亿震惊市场的?

这家曾叫板许家印的地产商 是如何以半年亏损145亿震惊市场的?

淡出公众视野多日之后,中国最大的地下商场开发商人和商业(01387.HK)以一个半年巨亏145亿的姿势,震惊了中国资本市场。 

今年上半年,这家曾创造地下商业神话的公司亏损高达145.11亿元,是中国亏损之王中国远洋(601919.SH)的两倍,几乎是所有上市公司中亏损最严重的企业。而其营业收入仅5.23亿元,去年同期,这家公司亏损约5.34亿。 

不到一年间,人和商业之所以会出现如此巨额的亏损,是源于它将曾经赖以成名的地下商场业务剥离,开始转向发展农产品销售的相关业务。它所剥离的这部分资产包括位于哈尔滨、广州、武汉、东莞等12个城市的23幢已落成地下商城,以及11幢在建商城和10幢已取得相关建筑批文的规划中商城,总建筑面积约410万平方米。 

近年来商业资产普遍增值的市场行情,让这些将要出售的商城在2015年底审核后的资产净值为206亿元。虽然人和商业并不拥有这些出售资产的所有权,拥有的仅是地下商场的运营权,但这项出售依然使得它们的账面亏损超过140亿元。 

这些出售的商城主力销售均为服装及配饰。今年3月份,人和商业曾通过戴德梁行在市场上公开招揽对这些物业有兴趣的潜在买家,但一直无人问津。最终其公司创始人兼董事长戴永革在7月8日以最低阶10亿美元(约合65亿元人民币)自己承当接盘侠。 

得到大股东接盘资金后,人和商业将有能力偿还约50亿元的未到期境外债务。最近两年,人和商业曾饱受境外债务的偿还压力,去年底它们一度还违反了一项涉资23亿元的境外银团贷款协议,这让其备受资本市场质疑。 

在完成资产出售和偿付未到期债务后,人和商业将持有15亿-20亿元的现金及零债务,但它也将彻底告别地产行业,曾经顶着“中国最大地下商城运营商及开发商”光环的公司,也会退出历史舞台。 

接下来,人和商业将会把业务重点转到农业业务,通过为农产品供应商提供交易场所,收取一定比例的交易额作为佣金和服务费的方式继续存在。但即便如此,曾创造地下商城辉煌的这家公司仍然不被资本市场看好。 

国际评级机构标普认为,人和商业在新业务模式运营上可能面临挑战,因为现有管理团队在农产品服务方面的经验有限,更要的是,管理层在运营地下商场业务时也展现出财务管理差,执行和战略规划不足等问题,同时较弱的执行和信用记录还可能削弱其未来的融资能力。 

告别黄金时期的地产行业正进入转型和调整期,一些不适应新形势的中小开发商正逐渐被淘汰。在自身商业模式天花板和庞大境外债务的双重压力下,人和商业也以不体面的方式告别了地产行业,尽管它们也曾辉煌过。 

1990年代,哈尔滨商人戴秀丽和戴永革两兄妹在国内开创了一种全新的商业模式。他们将中国各地在文革时代修建的人民防空工程用作商业开发,并通过出租商铺和转让商铺经营权的方式获取回报。这种开发模式无须缴纳土地出让金及增值税,还能豁免物业税,从而节约大量成本,此后,以“地一大道”命名的地下商场在中国各个城市不断被复制。 

这种独特模式一度得到香港资本市场的认可。2008年10月,人和商业成功在香港上市,并募得资金约30亿港元,其基础投资者甚至包括新世界集团创始人郑裕彤。上市后的第一财年,人和商业的净利润达到40.37亿元。2011年这家公司更是达到了巅峰——实现收入22.44亿元,净利润更是高达52.7亿元(包含物业增值利润)。 

但好景不长,人和商业在快速扩张后,这种独特商业模式的弊端也开始凸显。其开发的地下空间由于没有土地使用权,只能转让商铺经营权的方式让后续发展举步维艰。 

特别是自2013年以来,受国内消费疲弱、新建商用物业供过于求,以及电子商务竞争白热化所影响,人和商业的地下商城业务确实面临经营困境的局面,商城业务来自转让地下商城单位经营权的收益逐年下跌,由2012年的2.7亿元抛物线式下降至2015年的220万元。 

糟糕的现金流和不断恶化的盈利前景,无法在继续支撑人和商业“防空洞”模式的扩张,退出最终成了它无奈的选择。对创始人戴永革而言,这位曾经在足球领域叫板许家印的地产商,也将逐渐远离主流视线。

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95919000:2017-05-28 05:16:46