退市与大举撤资后 新世界发展盈利骤降五成

退市与大举撤资后 新世界发展盈利骤降五成

完成新世界中国的私有化退市和大举出售内地资产后,香港四大地产商之一的新世界发展(00017.HK)9月21日公布了2015-2016年度全年业绩。

截至今年6月30日财年,新世界发展共实现营业收入595.7亿港元(约合512.3亿元人民币),来自内地的收入占比超过四成;实现股东应占溢利86.66亿港元(约合74.53亿元人民币),同比大幅下跌54.6%。

火爆的内地楼市为新世界发展贡献了229亿元的销售额,同比上涨近五成,主要来自深圳、广州、武汉及天津等地项目,其中广深佛地区的贡献超过50%,整体销售毛利率高达39%。

新世界发展过去一个财年整体盈利大跌,主要是投资物业公永值大幅下滑超过九成,而包括基建和百货在内的其他收益同比下滑57.8%,亏损约8.6亿元。另外由于汇率波动造成的损失高达35亿元,股市等市场波动造成的金融资产损失也达到9.2亿元。

不过盈利大跌的新世界发展依然被各大投行看好,包括花旗、瑞银、德银等在内的国际投行纷纷调高买入价,其股价当日收盘也小幅上涨0.39%,收于10.3港元每股。自今年2月份以来,新世界发展股价已累计上涨超过八成,远高于同期恒指30%的涨幅。

这家老牌港商的股价之所以跑赢大市,在于过去一个财年完成了一系列资本运作。今年3月份,新世界高调宣布欲将新世界中国(00917.HK)从港交所退市,这家上市长达17年的公司是新世界在内地的地产业务运作平台。

五个月后,新世界发展以210亿港元(约合180.6亿元人民币)的代价完成了新世界中国的私有化。由于少数股东最初对溢价的不满,这起退市相比新世界刚开始预计的花费高出了20.6亿元。

新世界发展极力推进新世界中国的退市,被不少市场人士认为是“曲线分拆上市”的伎俩之一,即通过私有化新世界中国,新世界发展可以达到整合资产的目的,然后为下一步分拆上市作准备。这类资本运作也恰好是港资多年来最擅长的模式。

除了完成新世界中国的退市外,新世界在上一财年还大举出售了内地多个地产项目,接盘者均是新世界创始人郑裕彤的老朋友——恒大集团董事局主席许家印。

去年12月,新世界曾先后将位于成都、武汉、海口、贵阳和惠阳的五个项目出售给恒大集团,作价高达208亿元。由于香港开发商在内地向来以囤地坐收土地红利闻名,这批出售给恒大的土地中持有时间最长的已有22年,新世界通过这次出售的总收益高达约56.76亿元,几乎占到这一财年总盈利的八成。

除新世界外,郑裕彤家族旗下的另一平台周大福也出售了约130亿元的资产给恒大集团,这些项目则位于北京、上海、青岛等热点城市,两个平台合计出售项目的总建筑面积超过1200万平方米。如此大规模的转让项目,在当时曾被解读为继李嘉诚之后,郑裕彤家族也在悄悄清理内地资产。

港资房企长期以来在内地奉行的囤地模式,在遭遇内地楼市深度调整,面临内地开发商高杠杆、高周转模式冲击下,已经很难再像最初那样实现高收益。保守的新世界中国已经逐渐在这个资本逐鹿的市场掉队,与其他港商一样逐步退出内地市场的态势明显。

但由于新世界集团过去多年来在内地参与多种业务,早已成为大型的外商直接投资者之一,新世界发展目前仍然在内地拥有大量土地储备。截至6月底,这家港资在内地所持有的土储还有约1100万平方米,主要位于北京、广州、武汉、佛山等地。这还不包括今8月新世界和周大福联合在深圳前海42亿元拿下的地块。

新世界发展在内地还拥有约220万平方米的已落成投资物业,旗舰项目包括上海K11、北京新世界中心、武汉新世界国贸大厦等,而广州目前的最高建筑“东塔”则由周大福持有运营。

完成退市后的新世界中国仍将继续管理内地的所有物业项目。新世界发展主席郑家纯在业绩会上表示,短期内不会再有任可资本动作,今后仍然会集中资源在一线城市发展,目前已经有数个项目在洽谈中,2017财年的合约销售目标为200亿元。

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